Een hardnekkige misvatting
Wij kregen onlangs deze redenering binnen: "Het is blijkbaar niet nodig om een EPC te maken van de gemeenschappelijke delen, aangezien er geen gemeenschappelijke kosten zijn voor de verhuur." Ze klinkt logisch, maar ze klopt niet, en ze circuleert in vele varianten: "wij hebben geen VME", "elk appartement heeft een eigen buitentrap", "het gebouw is van één eigenaar". Al die argumenten gaan over de organisatie rond het gebouw. De verplichting kijkt alleen naar het gebouw zelf.
Wanneer is het EPC GD verplicht?
Zodra een gebouw minstens twee residentiële eenheden telt (functioneel zelfstandige woongelegenheden met een eigen afsluitbare toegang), moet er een EPC GD zijn. De verplichting werd gefaseerd ingevoerd op basis van het aantal gebouweenheden:
| verplicht sinds | gebouwen met |
|---|---|
| 1 januari 2022 | 15 of meer gebouweenheden |
| 1 januari 2023 | 5 tot en met 14 gebouweenheden |
| 1 januari 2024 | 2 tot en met 4 gebouweenheden |
Sinds 2024 valt dus elk appartementsgebouw onder de verplichting. Het gaat om een permanente gebouwverplichting (Energiebesluit, artikel 9.2.5/1): het certificaat moet er gewoon zijn, ook als er niets verkocht of verhuurd wordt. Er wordt bovendien gekeken naar de feitelijke toestand van het gebouw, niet naar de vergunde situatie. Alleen voor nieuwbouw geldt uitstel: daar moet het EPC GD pas beschikbaar zijn binnen de maand nadat de omgevingsvergunning tien jaar oud is.
Ook in deze gevallen verplicht
- Eén eigenaar die alle appartementen verhuurtHet EPC wordt opgemaakt per gebouw, en wat een gebouw is staat los van de eigendoms- of VME-structuur. Mede-eigendom is geen voorwaarde.
- Geen VME en geen syndicusEen vereniging van mede-eigenaars is geen criterium. Omgekeerd kan één VME zelfs meerdere gebouwen beheren die elk een eigen EPC GD nodig hebben; het Gebouwenregister bepaalt de afbakening.
- Eigen buitentrappen, geen gedeelde ruimtenDe regelgeving stelt geen eis over de aanwezigheid van gemeenschappelijke ruimten. Het EPC GD beschrijft de schildelen (dak, gevels, vloeren) en de collectieve installaties, en die zijn er ook zonder gedeelde inkomhal.
- Een winkel of praktijk op het gelijkvloersTelt het gebouw daarnaast minstens twee wooneenheden, dan hoort ook die niet-residentiële eenheid bij het gebouw en wordt ze mee opgenomen in het EPC GD, zelfs met een eigen ingang.
- De uitzondering die wél bestaatEen gebouw met één wooneenheid en één niet-residentiële eenheid, of met enkel niet-residentiële eenheden, valt niet onder de EPC GD-verplichting.
Wat riskeert u zonder EPC GD?
Het VEKA controleert steekproefsgewijs. Bij het ontbreken van een geldig EPC GD kan het aan de eigenaar of de VME een administratieve geldboete van 500 tot 5.000 euro opleggen, afhankelijk van het aantal gebouweenheden. Betalen geeft geen vrijstelling: het certificaat moet er nadien alsnog komen om een nieuwe sanctie te vermijden.
Van de ruwweg 120.000 Vlaamse appartementsgebouwen die een EPC GD nodig hebben, blijkt ongeveer de helft er nog geen te hebben. Alle deadlines zijn intussen verstreken; elke controle kan dus raak zijn. Het EPC GD voedt bovendien de individuele EPC's van de appartementen, en bepaalt zo mee het energielabel bij een latere verkoop of verhuur.
Het EPC GD wordt opgemaakt door een erkend energiedeskundige type A, geldt per gebouw en blijft tien jaar geldig.
- EPC-pedia van het VEKA: toepassingsgebied EPC Gemeenschappelijke Delen (vlaanderen.be)
- Energiebesluit, artikel 9.2.5/1
- VEKA-communicatie over handhaving en boetes bij ontbrekend EPC GD
Getoetst aan de geldende regelgeving in september 2026. Wij volgen de EPC-regelgeving actief op en werken dit artikel bij zodra er iets wijzigt.