De rekenregels uit de wet, in zes punten
De definitie staat in artikel 3, 5° van het KB. Hertaald naar de praktijk:
- Tel per niveauKelder, gelijkvloers, verdiepingen en zolder: van elk niveau neemt u de horizontaal gemeten oppervlakte, en u telt alles op.
- Meet tussen de buitenkanten van de buitenwandenDe oppervlakte die de wanden zelf innemen, telt gewoon mee.
- Alles van hetzelfde project telt meeOok losstaande constructies horen erbij: garage, tuinhuis, zwembad, carport en buitenterrassen, en volgens de FOD-toelichting ook verhardingswerken zoals de oprit en buitenriolering.
- Geen wanden of geen duidelijke niveaus?Neem dan de verticale projectie van de buitenste contouren van het bouwwerk.
- Vloeropeningen tellen gewoon meeEen atrium of de doorgang van trappen, liften en technische leidingen wordt bij de vloeroppervlakte geteld, alsof de vloer doorloopt.
- Dit telt niet meeDakvlakken die enkel als dakbedekking dienen, en grondwerken die uitsluitend uitgevoerd worden om het bouwwerk mogelijk te maken.
Bij verbouwing: alleen de zones waar gewerkt wordt
Bij verbouwing, uitbreiding, gedeeltelijke wederopbouw of afbraak telt u per niveau enkel de lokalen of zones waar één of meer werken worden uitgevoerd. Renoveert u in een woning van 300 m² alleen de keuken en de badkamer, dan telt niet de hele woning, maar enkel die zones. Dat verklaart waarom de meeste renovaties comfortabel onder de grens blijven, en waarom een totaalrenovatie mét aanbouw en buitenaanleg er sneller boven uitkomt dan verwacht.
Rekenvoorbeeld
Een fictief voorbeeld, ter illustratie van de methode.
| Nieuwbouwwoning met buitenaanleg | m² |
|---|---|
| kelder 60 + gelijkvloers 95 + verdieping 95 + zolder 40 | 290 |
| carport 20 + tuinhuis 12 + terras 25 | 57 |
| oprit en buitenriolering | 60 |
| totale oppervlakte | 407 → kleiner dan 500 m² |
Zelfde woning, maar met een zwembad van 32 m², een poolhouse van 25 m² en 80 m² extra verharding in hetzelfde project? Dan komt de teller op 544 m² en valt het geheel boven de grens: ander regime, andere aansteller.
Wat er verandert op de grens
| kleiner dan 500 m² | 500 m² of groter | |
|---|---|---|
| wie stelt aan | de architect (bouwdirectie-ontwerp), vóór de aanvraag van de omgevingsvergunning | de bouwheer zelf |
| het contract | tussen architect en coördinator; de bouwheer wordt mee opgenomen als betaler van het ereloon | tussen bouwheer en coördinator |
| veiligheids- en gezondheidsplan | vereenvoudigd; bij werken zónder verhoogd risico volstaat zelfs een schriftelijke overeenkomst | volledig, volgens bijlage I van het KB |
| coördinatiedagboek | geen dagboek; schriftelijke kennisgevingen aan de betrokkenen volstaan | volledig dagboek, bijgehouden door de coördinator |
| postinterventiedossier | vereenvoudigde versie | volledige versie |
| de coördinator | geen aanvullende opleiding of certificering vereist; wel diploma- en ervaringseisen | gecertificeerde coördinator met aanvullende vorming: niveau B, of niveau A zodra een coördinatiestructuur vereist is |
Wij coördineren met coördinatoren van niveau A, en passen ook op werven onder de 500 m² vrijwillig het volledige instrumentarium toe: een volledig veiligheids- en gezondheidsplan, een volledig coördinatiedagboek en een volledig postinterventiedossier. Dezelfde dossierkwaliteit dus, ongeacht de grootte van uw werf.
Wie op 480 m² landt en de oprit of het tuinhuis vergat, zit in werkelijkheid boven de 500 m², met een verkeerde aansteller en verkeerd opgestelde contracten tot gevolg. De FOD WASO controleert hier actief op; sinds 1 februari 2026 kan een strafrechtelijke geldboete oplopen tot €10.000 per inbreuk. Reken het dus één keer volledig, bij het eerste voorontwerp.
Voor architecten is dit dubbel relevant: bij bouwwerken onder de 500 m² is de aanstelling hún wettelijke verantwoordelijkheid. Met Architect+ is dat in elk dossier automatisch geregeld, vanaf de start van de opdracht. bekijk de partnerformule →
Waarom die grens van 500 m² bestaat
De oorspronkelijke coördinatieregeling uit het KB van 25 januari 2001 gold voor élke bouwplaats, groot of klein, en bleek in de praktijk te zwaar en te duur voor kleine werven zoals de doorsnee woningbouw. Daarom besliste de regering in 2004 om te mogen differentiëren op grond van omvang, complexiteit of risicograad, met een gelijkwaardig beschermingsniveau als voorwaarde. Het KB van 19 januari 2005 legde de knip op 500 m²: daaronder gelden vereenvoudigde, betaalbaardere coördinatie-instrumenten, daarboven het klassieke regime. De coördinator zelf verdween dus nergens; alleen de papierlast werd afgestemd op de omvang van de werf; wat dat concreet scheelt per document, ziet u in de tabel hierboven.
En waarom ligt die grens zo laag? Voor het getal 500 zelf heeft de wetgever nooit een uitgewerkte motivering gepubliceerd; het is een beleidsmatige knip. De logica erachter is wél duidelijk. Ten eerste was de vereenvoudiging uitsluitend bedoeld om de écht kleine werven te ontlasten; wie ze te ruim maakt, holt de bescherming uit die als voorwaarde gold. Ten tweede dient de werfomvang als maat voor de coördinatielast: hoe meer vierkante meters er gebouwd worden, hoe meer aannemers, fasen en samenlopende risico's, en dus hoe meer er te coördineren valt. En ten derde voorkomt het tellen van het vólledige project (mét kelder, bijgebouwen en verharding) dat een groot project via een bescheiden woonoppervlakte onder het lichte regime zou glippen. Dat een ruime nieuwbouwwoning de grens snel haalt, is dus geen neveneffect maar de bedoeling.
Los daarvan: de verplichting om een coördinator aan te stellen hangt niet af van de oppervlakte, maar van het aantal aannemers: vanaf twee, ook wanneer ze elkaar opvolgen. Zelfs een nutsbedrijf dat de aansluitingen komt plaatsen, telt als aannemer. Hoe die aanstellingsplicht precies werkt, leest u in ons artikel over de verplichte veiligheidscoördinator. Voor een korte lijst constructies geldt het zware regime altijd, ongeacht de oppervlakte: bruggen, tunnels, viaducten, aquaducten, watertorens, torens, pylonen en fabrieksschouwen.
- KB van 25 januari 2001 betreffende de tijdelijke of mobiele bouwplaatsen, art. 3, 5° en art. 4 e.v. (geconsolideerde tekst, FOD WASO)
- Beslissing Ministerraad 20-21 maart 2004 en wetswijziging welzijnswet: differentiatie naar omvang, complexiteit of risicograad (news.belgium.be)
- FOD WASO, toelichting bij het KB van 19 januari 2005 en brochure "De veiligheidscoördinatie op tijdelijke of mobiele bouwplaatsen" (met Bouwunie en NAV)
- Sociaal Strafwetboek, art. 101-102 · wet van 19 december 2025 (BS 30 december 2025), in werking sinds 1 februari 2026
Getoetst aan de geldende regelgeving in september 2026. Wij volgen de regelgeving rond tijdelijke of mobiele bouwplaatsen actief op en werken dit artikel bij zodra er iets wijzigt.